Qualche giorno fa, durante un sopralluogo, un host mi ha confessato di essere saturo. Gestisce diversi appartamenti e vorrebbe delegare completamente la gestione degli ospiti: check-in, check-out e tutte le comunicazioni prima, durante e dopo il soggiorno.
Il problema? Non sa se il gioco valga davvero la candela.
Da una parte c’è il desiderio di liberarsi da una serie di incombenze che ormai occupano buona parte delle sue giornate. Dall’altra c’è il timore di vedere diminuire i propri guadagni, dovendo riconoscere un compenso a chi si occuperà della gestione.
Si tratta del grande dilemma che affligge ogni proprietario che vuole affidare a terzi la gestione di un immobile: ne vale davvero la pena??
Una preoccupazione più che legittima, che mi ha portato a riflettere su un aspetto spesso trascurato nel mondo degli affitti brevi: siamo davvero sicuri di sapere quanto guadagniamo dalla nostra attività?
E soprattutto, siamo sicuri che il guadagno si misuri soltanto da quello che ci rimane in tasca?
Fatturare non significa guadagnare
Per anni ho commesso un errore che oggi riconosco con una certa facilità: confondere l’aumento del fatturato con la crescita della mia attività.
Prendevo appartamenti in gestione, accettavo nuovi incarichi e mi caricavo di ulteriori responsabilità con l’obiettivo di incassare qualche euro in più. Fagocitavo lavoro, spesso senza chiedermi se ne valesse davvero la pena.
Attenzione, parlo di fatturato, non di guadagno. C’è una bella differenza! Qualche tempo fa avevo persino dedicato un seminario a questo argomento…
Ogni nuovo appartamento significava nuove prenotazioni, nuovi ospiti, nuove comunicazioni, nuove pulizie da coordinare e inevitabilmente nuovi problemi da risolvere.
Eppure continuavo ad aggiungere strutture, convinto che quella fosse la strada giusta per crescere.
Il risultato? Lavoravo tantissimo, ero spesso stressato e finivo per accettare situazioni e compromessi che non mi piacevano. A un certo punto ne ha risentito persino la mia salute.
Ma ne valeva davvero la pena?
Per l’Emanuele di ieri assolutamente sì. Quello di oggi, con qualche anno di esperienza alle spalle e una diversa consapevolezza delle proprie priorità, risponderebbe di no.
Perché ho imparato che non tutto ciò che aumenta il fatturato migliora necessariamente la nostra vita.
Il costo invisibile del nostro lavoro
Quando valutiamo la convenienza economica di un appartamento, siamo abituati a considerare una serie di voci: commissioni dei portali, pulizie, utenze, manutenzioni, tasse ed eventuali compensi per il property manager.
Tutte spese che possiamo quantificare abbastanza facilmente.
Ma c’è un costo che molto spesso dimentichiamo di inserire nei nostri calcoli: il nostro tempo.
Pensiamo a un host che gestisce personalmente un appartamento e che, dopo aver pagato tutte le spese, ottiene un guadagno mensile di 800 euro.
Un buon risultato, almeno sulla carta.
Ma se per ottenere quegli 800 euro deve dedicare 40 ore al mese alla gestione degli ospiti, significa che il suo lavoro gli sta rendendo 20 euro all’ora, prima di considerare il valore del suo tempo e gli eventuali altri costi personali.
Non è necessariamente poco. E non è necessariamente tanto. Dipende dalle sue aspettative, dalle alternative che ha a disposizione e soprattutto da come desidera impiegare quelle 40 ore.
Magari ama accogliere gli ospiti, conoscerli e dedicarsi personalmente alla propria struttura. In questo caso potrebbe essere perfettamente soddisfatto della situazione.
Ma se quelle stesse 40 ore sono vissute come un peso, tra telefonate, messaggi, richieste fuori orario e continue interruzioni della vita privata, forse il bilancio cambia.
Ecco perché credo sia importante distinguere il guadagno economico da quello personale.
Un’attività può essere redditizia dal punto di vista finanziario e contemporaneamente risultare insostenibile dal punto di vista umano.
Prima di delegare, impariamo a organizzarci
Torniamo all’host del sopralluogo.
La sua intenzione è quella di delegare la gestione degli ospiti per recuperare tempo e tranquillità. Una scelta comprensibile, ma che mi porta a fare una seconda considerazione.
Siamo sicuri che delegare sia sempre la soluzione? Non necessariamente.
A volte il problema non è la quantità di lavoro, ma il modo in cui lo organizziamo.
Per anni ho gestito gli ospiti senza un vero metodo. Ogni richiesta veniva valutata a sentimento, caso per caso.
Un ospite chiedeva il check-in anticipato? Cercavo di accontentarlo.
Un altro voleva lasciare i bagagli dopo il check-out? Provavo a trovare una soluzione.
Qualcuno chiedeva un cambio di biancheria, un ingresso fuori orario o un servizio aggiuntivo? Mi organizzavo sul momento.
Il risultato era una gestione caotica, nella quale ogni ospite rappresentava un caso a sé e ogni giornata poteva essere stravolta da una richiesta imprevista.
Il problema non erano necessariamente gli ospiti, ma la mancanza di regole e procedure.
Regole e procedure ti salvano la vita…
Con il tempo ho imparato a standardizzare buona parte di queste situazioni. Ho stabilito orari, predisposto istruzioni, automatizzato le comunicazioni e definito procedure per gestire le richieste più frequenti.
Non significa essere diventato meno disponibile. Significa aver imparato a distinguere la disponibilità dall’essere continuamente a disposizione.
Una differenza enorme.
Oggi gestisco diversi appartamenti con maggiore tranquillità rispetto a quando ne avevo molti meno. Non perché i problemi siano scomparsi, ma perché buona parte del lavoro non richiede più di essere reinventata ogni giorno.
Naturalmente continuo a commettere errori e ci sono ancora molte cose da migliorare. Ma avere un metodo mi permette di affrontare gli imprevisti senza esserne continuamente travolto.
Il metodo non elimina il lavoro, ma lo rende sostenibile
Una delle convinzioni più diffuse nel mondo degli affitti brevi è che per guadagnare di più sia necessario aumentare il numero delle strutture gestite.
In parte è vero: più appartamenti possono significare maggiori ricavi.
Ma se ogni nuovo appartamento comporta un aumento proporzionale del lavoro, delle responsabilità e dello stress, prima o poi raggiungeremo un limite.
È quello che mi piace definire il punto di saturazione.
Arriva un momento in cui non siamo più noi a gestire gli appartamenti, ma sono gli appartamenti a gestire noi…
Passiamo le giornate al telefono, rispondiamo ai messaggi mentre siamo a cena, interrompiamo il tempo con la famiglia per risolvere questioni che spesso avrebbero potuto essere prevenute con una semplice procedura.
Ed è proprio qui che entra in gioco il metodo.
Automatizzare le comunicazioni, predisporre istruzioni chiare per il self check-in, organizzare il lavoro delle pulizie e stabilire regole precise non significa soltanto risparmiare tempo.
Significa rendere il lavoro replicabile, prevedibile e soprattutto sostenibile.
Un host che gestisce dieci appartamenti con un’organizzazione efficiente potrebbe avere molto più tempo libero di uno che ne gestisce soltanto due improvvisando ogni giorno.
La differenza non sta necessariamente nel numero delle strutture, ma nel sistema di lavoro.
E quando il sistema funziona, anche delegare diventa più semplice. Perché possiamo affidare a un collaboratore procedure già definite, anziché trasferirgli una serie di problemi da risolvere di volta in volta.
Il vero guadagno è una questione di priorità
C’è un ultimo aspetto sul quale vorrei soffermarmi.
Per molto tempo ho pensato che lavorare di più fosse sempre la scelta giusta. Ogni nuovo incarico rappresentava un’opportunità e rinunciare a un potenziale guadagno mi sembrava quasi uno spreco.
Oggi la penso diversamente.
Non perché abbia smesso di voler guadagnare o di far crescere la mia attività. Al contrario, continuo ad avere obiettivi professionali ed economici ambiziosi, ma ho capito che il lavoro dovrebbe essere uno strumento per costruire la vita che desideriamo, non qualcosa attorno al quale sacrificare sistematicamente tutto il resto.
Famiglia, salute, relazioni, passioni e persino la possibilità di non fare assolutamente una cippa hanno un valore che difficilmente possiamo tradurre in euro.
Questo non significa che dobbiamo necessariamente lavorare meno o delegare tutto. Ognuno deve trovare il proprio equilibrio, in base alle proprie esigenze e priorità.
Per qualcuno potrebbe significare gestire personalmente pochi appartamenti. Per altri costruire un’attività più grande, affidandosi a collaboratori e procedure. Per altri ancora scegliere di rinunciare a qualche incarico poco redditizio per dedicarsi a progetti differenti.
Non esiste una soluzione valida per tutti.
La domanda che dovresti porti…
Esiste però una domanda che dovremmo porci più spesso: il lavoro che sto facendo mi sta davvero avvicinando alla vita che desidero?
Non so se l’host incontrato durante il sopralluogo deciderà di delegare uno, due o nessuno dei suoi appartamenti. Qualunque sia la sua scelta, mi auguro che nella valutazione non consideri soltanto il compenso da riconoscere a un collaboratore, ma anche il valore del tempo che potrebbe recuperare.
Perché la sostenibilità del lavoro di un host non dipende soltanto da quanti appartamenti gestisce, ma da come li gestisce e da quanto valore attribuisce al proprio tempo.
E tu? Hai mai provato a calcolare quanto guadagni davvero dalla tua attività, considerando non soltanto quello che ti rimane in tasca, ma anche il tempo, le energie e la tranquillità che investi ogni giorno?
Se hai piacere di condividere la tua esperienza sarò felice di risponderti 😉
