A volte siamo così presi a guardare il dito da non vedere la luna…
La scorsa settimana mi è successo esattamente questo.
Dovevo gestire un soggiorno piuttosto lungo in uno degli appartamenti che seguo e, inizialmente, la strada mi sembrava abbastanza semplice: contratto transitorio.
Ne ho fatti diversi, conosco il meccanismo e pensavo che anche questa volta sarebbe stata la soluzione più logica. Poi ho iniziato a fare le verifiche. E qualcosa non tornava.
Quando il contratto transitorio non è così “transitorio”
Uno degli errori che vedo fare spesso è pensare che basti avere un soggiorno di qualche mese per poter utilizzare automaticamente un contratto transitorio.
Non funziona così.
Il contratto transitorio ha presupposti precisi e la transitorietà deve essere reale e documentabile.
Nel mio caso, approfondendo la situazione dell’ospite, mi sono reso conto che quei presupposti non erano sufficientemente solidi. A quel punto è iniziato il cortocircuito. Se non posso fare un transitorio, cosa faccio? Un 3+2? E se tra qualche mese volessi nuovamente avere la disponibilità dell’appartamento? E se decidessi di venderlo? Quali clausole potrei inserire? Più cercavo una soluzione, più il problema sembrava complicarsi. Finché mi sono accorto di una cosa piuttosto imbarazzante.
Stavo cercando la risposta alla domanda sbagliata.
Mi ero dimenticato che quell’appartamento era una CAV
L’appartamento in questione non era un normale appartamento che stavo decidendo di mettere in locazione.
Era già una CAV, una Casa e Appartamento per Vacanze.
Gestisco affitti brevi da anni. Conosco la differenza tra locazione turistica e struttura ricettiva. Eppure mi ero talmente concentrato sul problema del “contratto di affitto” che avevo smesso di guardare la natura dell’attività che stavo esercitando.
Così ho fatto quello che, secondo me, bisognerebbe fare ogni volta che iniziamo ad avere più dubbi che certezze.
Sono tornato alla normativa. E poi ho chiesto conferma direttamente alla Regione (non guasta mai avere il parere di chi dovrebbe conoscere la normativa a menadito…)
CAV e AAUT non sono la stessa cosa
Qui vale la pena fermarsi un momento, perché la distinzione è importante.
Parlo della Liguria, perché è la Regione nella quale opero e quella sulla quale ho fatto le verifiche. Le normative regionali possono essere diverse e, prima di prendere decisioni, bisogna sempre verificare quella applicabile al proprio caso.
In Liguria gli AAUT – Appartamenti Ammobiliati a Uso Turistico – sono locazioni turistiche.
La normativa li definisce infatti come unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche o a contratti di locazione breve.
Non sono strutture ricettive.
Una CAV – Casa e Appartamento per Vacanze – è invece una struttura ricettiva.
Può sembrare una distinzione burocratica ma non lo è. Significa che stiamo parlando di due modi diversi di esercitare l’ospitalità.
Da una parte c’è una locazione. Dall’altra c’è un’attività ricettiva. Ed era proprio questo il pezzo che avevo perso di vista…
Il mio errore: ragionare solo in termini di locazione
Io ero partito da questa domanda: “Quale contratto di locazione posso utilizzare?”
Transitorio? 3+2? Un’altra formula?
Ma se l’immobile è utilizzato nell’ambito di una struttura ricettiva, prima ancora di chiedermi quale contratto di locazione utilizzare avrei dovuto chiedermi:
“Quali possibilità mi offre la tipologia di attività che sto già esercitando?”
È una differenza apparentemente piccola ma nel mio caso ha cambiato completamente il problema.
La verifica della normativa regionale – e il successivo confronto con gli uffici della Regione – mi ha fatto tornare al punto di partenza: quell’appartamento era già una struttura ricettiva. Non dovevo necessariamente trovare il modo di far rientrare quel soggiorno dentro uno dei contratti di locazione che stavo valutando, ma capire come gestirlo correttamente nell’ambito dell’attività ricettiva che stavo già esercitando.
Ed è qui che il problema, improvvisamente, è diventato molto più semplice.
La soluzione che stavo cercando costruendo complicate architetture contrattuali era, in realtà, già davanti ai miei occhi. Dovevo semplicemente smettere di guardare il dito.
Attenzione: questa non è una scorciatoia
Qui però voglio essere molto chiaro. Non sto dicendo: “Apri una CAV e puoi fare quello che vuoi”.
E nemmeno che una CAV possa essere utilizzata per aggirare le norme sulle locazioni abitative. Sto raccontando il mio caso e il ragionamento che mi ha portato a risolverlo.
Una struttura ricettiva deve essere realmente tale, deve rispettare la normativa regionale, gli adempimenti previsti, le comunicazioni degli ospiti, i flussi turistici, gli eventuali obblighi relativi all’imposta di soggiorno e tutto ciò che deriva dall’esercizio dell’attività.
Soprattutto, le regole non sono necessariamente identiche in tutta Italia.
È per questo che, prima di procedere, ho fatto una cosa molto semplice: ho chiesto conferma direttamente agli uffici regionali competenti. E credo che questo sia uno dei passaggi più importanti di tutta la vicenda.
Tornare a studiare non significa non conoscere il proprio lavoro
Ormai faccio questo lavoro da anni e proprio per questo la parte più interessante di questa storia, almeno per me, non è aver scoperto una norma ma essermi accorto di quanto sia facile, anche quando conosci bene un settore, infilarsi dentro un ragionamento e continuare a seguirlo senza più mettere in discussione la domanda iniziale.
Avevo un problema, avevo esperienza ma cercavo la risposta dalla parte sbagliata: conoscevo diversi tipi di contratto e quindi cercavo disperatamente il contratto giusto.
Ma il problema non era scegliere tra A, B e C. Il problema era capire che esisteva anche D.
L’esperienza non serve ad avere sempre la risposta pronta. A volte serve ad accorgersi che non ce l’hai. E a quel punto la cosa migliore da fare è fermarti prendere una boccata d’aria e ricominciare a studiare (e se hai ancora dei dubbi, a telefonare o scrivere a chi ne sa più di te su quello specifico argomento).
E, soprattutto, a essere disposto a cambiare prospettiva.
Prima di scegliere il contratto, chiediti cosa stai facendo
Da questa esperienza mi porto quindi a casa una regola che probabilmente utilizzerò anche in futuro.
Prima di chiedermi: “Quale contratto devo fare?” proverò a chiedermi: “Che tipo di attività sto esercitando e qual è la normativa che la disciplina?”
Sembra una sottigliezza ma nel mio caso ha fatto tutta la differenza.
E forse può essere utile anche ad altri host e property manager che, davanti a soggiorni più lunghi del solito, iniziano immediatamente a ragionare dalla prospettiva sbagliata.
Prima di cercare il contratto, guardate la luna.
E tu?
Ti è mai capitato di complicarti la vita cercando una soluzione per poi scoprire che il problema andava semplicemente guardato da un’altra prospettiva?
Se gestisci appartamenti, CAV o locazioni turistiche e ti sei trovato davanti a un caso simile, raccontamelo nei commenti.
E se lavori nell’ospitalità e ti interessano esperienze reali, errori, problemi e soluzioni raccontati da chi gli appartamenti li gestisce davvero tutti i giorni, puoi seguire il blog Gli appartamenti di Ema.
Qui non trovi formule magiche. Trovi quello che succede quando la teoria incontra gli ospiti, le piattaforme, le normative e – inevitabilmente – qualche casino.
