Qualche settimana fa, ho scritto un post cui valutavo la convenienza di aprire un AAUT o un affittacamere.

Il problema sorge quando si dispone di una struttura con più camere. Il proprietario (o chi ne abbia titolo di possesso), può optare per l’apertura di un affittacamere o di un appartamento ammobiliato ad uso turistico.

Nel primo caso, anche se esiste la possibilità di aprire un affittacamere non imprenditoriale, occorre il possesso della partita iva ed esercitare attività imprenditoriale.

Nel caso dell’AAUT, si può esercitare l’attività in modo non imprenditoriale e con meno “grane”.

Tuttavia, nell’appartamento ammobiliato ad uso turistico non è possibile vendere le camere separatamente, ma tutta la struttura per intero.

Ciò significa che non potrai ospitare gruppi di persone diversi.

E allora!? io me sbatto il belino e affitto il mio AAUT a chi voglio! anche con le camere separate!

Questo articolo non ti spiegherà degli escamotage per vendere la camere separatamente con la formula dell’AAUT (molti lo fanno, ma sono abusivi…), ma come ottimizzare al meglio un AAUT con più camere.

Differenzia le tariffe in base al numero di ospiti

Quello che dovrai fare è differenziare le tariffe in base al numero di ospiti.

Come fare?

Sulle piattaforme di prenotazione on line “OTA” (Booking.com ed Airbnb ad esempio), potrai fare delle scontistiche o degli incrementi di prezzo a seconda del numero di ospiti che prenoteranno la struttura.

Facciamo degli esempi:

Se la tua tariffa base è di 100 euro per due persone e il tuo appartamento ha due camere e può ospitare sino a 4 persone, potrai aggiungere una maggiorazione di prezzo di 50 euro a persona per ogni ospite aggiuntivo, oltre la tariffa base.

Significa che avrai una tariffa di 100 euro per due persone (tariffa base), una tariffa di 150 euro per tre persone (base+ 50 euro per il terzo ospite) e una tariffa di 200 euro per quattro persone (tariffa base+100 euro per i due ospiti aggiuntivi).

Questi sono solo numeri a caso…sarai tu decidere i prezzi!

Puoi fare degli sconti per le famiglie, ma ricorda che anche la biancheria e le pulizie hanno un costo, sia nel caso che sia l’host ad occuparsene (costo di tempo e lavoro), sia nel caso, siano effettuate da una ditta di pulizie (costo economico).

Maggiorazioni in euro o in percentuale 

Le maggiorazioni potranno essere applicate in euro o in percentuale, dipenderà dall’OTA su cui pubblichi l’annuncio.

Personalmente, preferisco fare i miei conti in euro, è più semplice capire l’ammontare della maggiorazione di prezzo.

Attenzione ai furbacchioni!

Quando inserisci delle tariffe differenziate fai attenzione agli ospiti “furbacchioni”!.

Ci sono infatti guest che per spendere meno, prenotano per 2 persone e si presentano in numero superiore. In questo caso, il consiglio è quello di chiudere a chiave le stanze di cui gli ospiti non usufruiscono e chiedere un extra nel caso l’ospite abbia necessità della seconda (o terza) stanza.

Se scopri dei furbacchioni ti suggerisco di inserirli nella “lista nera“. Non ci piace questo comportamento!

Orientarsi nella giungla degli affitti brevi non è semplice e capire cosa si può fare e cosa no, è ancora più complicato.

La formula dell’Appartamento ammobiliato ad uso turistico permette di mettere a reddito un immobile in modo semplice, tuttavia le possibilità sono più limitate rispetto all’affittacamere e ad altre tipologie di strutture ricettive.

Tutto dipende da quello che vuoi fare e ottenere dall’attività. Se la tua idea è di mettere a reddito un immobile, coprire le spese, e fare un piccolo extra, senza troppe pretese, scegli la formula dell’AAUT.

Se hai una struttura con più camere, pensa seriamente all’affittacamere (o al B&B).  Si tratta di attività imprenditoriali*, ma se svolte nel modo giusto può dare molte soddisfazioni.

NB:*Affittacamere e B&B possono essere aperti anche come attività non imprenditoriali, ma solo a particolari condizioni.

Spero che l’articolo di oggi ti sia piaciuto e soprattutto ti sia utile!

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Alla prossima!

L'articolo Aprire un AAUT con più camere proviene da Gli appartamenti di Ema.

Nell’articolo su “la piccola attenzione in più” avevo proposto di regalare un piccolo cadeaux ai nostri ospiti, magari una pietanza fatta in casa.

Una lettrice mi ha fatto notare che nell’extra alberghiero non è possibile somministrare agli ospiti prodotti cucinati.

Si tratta di un’affermazione non del tutto esatta.

Ci sono, infatti, strutture che hanno la possibilità di somministrare degli alimenti alla clientela, mentre altre, possono (e devono) garantire solamente l’attrezzatura per la preparazione ed il consumo dei pasti.

Ma chi può somministrare alimenti e chi invece deve solo fornirne attrezzatura per la preparazione?

Preso da questi dubbi, ho deciso di dare una “spulciata” al Testo unico in materia di strutture turistico ricettive e
norme in materia di imprese turistiche, previsto dalla Legge regionale numero 32 del 12 novembre 2014.

Si tratta della disciplina che regolamenta il gli appartamenti ammobiliati ad uso turistico, gli affittacamere, i bed and breakfast, le case vacanze, ed altre tipologie di strutture ricettive extra alberghiere, come rifugi alpini, ostelli, case per ferie, aree di sosta e le mini aree di sosta.

NB: Come immagino saprai, ogni regione ha le sue norme in materia di turismo. In questo blog faccio riferimento alla normative della Regione Liguria, quindi è possibile che una regola valida nella mia regione, non lo sia in un’altra.

Il regolamento europeo

Tanto per cominciare, occorre sottolineare che in base all’articolo 51 del regolamento regionale, le strutture ricettive che effettuano la preparazione o la somministrazione di cibi e bevande per la prima colazione o per la ristorazione sono soggetti alle disposizioni del Regolamento CE 852/2004.

Si tratta della norma introdotta dalla comunità europea che regola le disposizioni igienico- sanitarie per la preparazione e la somministrazione dei pasti.

Ok Ema, ma quello che mi interessa è sapere quali tipi di strutture possono preparare e somministrare pasti per la clientela??

Vediamo di fare un pò di chiarezza per le tipologie strutture che ci interessano: B&B, AAUT, Cav e affittacamere.

Bed and Breakfast

Qui inutile dirlo, la risposta è indicata nel nome della tipologia di struttura: Bed&Brekfast, ovvero, “letto e colazione“.

Nel B&B oltre al pernottamento, è prevista anche la somministrazione della colazione.

A questo punto la domanda che sorge è la seguente:

Devo offrire cibi confezionati, o posso anche prepararli?

Non trovando una risposta chiara nel testo, ho chiesto informazioni all’ufficio Territoriale di Genova, settori politiche turistiche.

Mi è stato riferito che la “strada” del cibo confezionato è la più semplice.

In fase di apertura dell’attività, basta allegare un bollettino per poter fornire la colazione “confezionata”.

La preparazione dei pasti, invece, è più complessa.

Per manipolare gli alimenti è necessario aver seguito il corso HACCP, fare richiesta alla ASL (e seguire una specifica procedura), e avere una cucina idonea alla preparazione e manipolazione degli alimenti.

Insomma, il cibo fatto in casa è più buono, ma comporta più grane burocratiche ed economiche.

Affittacamere

Anche gli affittacamere possono offrire la prima colazione, ma a differenza dei B&B, il servizio non è obbligatorio.

Tutto quello che ho scritto per il B&B è comunque valido anche per gli affittacamere: con gli alimenti confezionati lo “sbattimento” è minimo, mentre per la preparazione della colazione e la conseguente manipolazione del cibo, occorre seguire un iter burocratico/sanitario più complesso.

Appartamenti ammobiliati ad uso turistico e Case Vacanza

Passiamo ora alle strutture in cui non è prevista la somministrazione di alimenti.

Per AAUT e Case Vacanze è necessario predisporre uno spazio attrezzato per la somministrazione e il consumo di cibi e bevande.

Questo significa che gli ospiti posso cucinare.

In linea teorica, non sarebbe possibile lasciare cibi in casa (confezionati e non).

In realtà, vi è una piccola deroga per quanto riguarda i prodotti per necessari alla preparazione dei pasti, come olio, sale e pepe.

Inoltre, è possibile lasciare in forma di “omaggio” del cibo confezionato, come dei dolcetti o dei biscotti.

Insomma, per rispondere al commento della lettrice di prima, si, si possono cucinare degli alimenti, a patto che si gestisca una tipologia di struttura che ne preveda la preparazione e la somministrazione (vedi B&B e Affittacamere, ad esempio) e si possiedano le opportune autorizzazioni e i locali adatti.

In ogni caso, se possiedi una Cav o un AAUT, puoi sempre regalare ai tuoi guest un alimento fatto in casa. Se proprio non vuoi andare incontro alla legge, consegnalo al di fuori della tua struttura, come se fosse un regalo 🙂

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L'articolo La somministrazione degli alimenti nell’extra alberghiero proviene da Gli appartamenti di Ema.

Da diversi mesi sto lavorando ad una guida per host e mi è sembrato giusto condividere qualche anticipazione.

Eccomi quindi a scrivere un nuovo articolo “preso in prestito” dal mio nuovo progetto.

In passato ho già aperto un topic dedicato alle differenze tra le principali strutture ricettive extra alberghiere.

Oggi vorrei “alzare ancora un pò l’asticella” e sviluppare questi argomenti.

AAUT & Case vacanza

Gli AAUT e le Cav sono le tipologie più comuni di ospitalità extra alberghiera.

Negli ultimi anni hanno avuto un vero e proprio boom, specialmente gli Appartamenti ammobiliati ad uso turistico, più semplici da aprire rispetto al loro alter ego imprenditoriale.

La Gestione

La prima grande differenza tra le due strutture extra alberghiere è proprio la gestione:

Le Case vacanza sono gestite a livello imprenditoriale, mentre gli AAUT possono essere gestiti anche in forma non imprenditoriale.

Partita Iva e cedolare secca

A seconda del tipo di gestione vi è una seconda distinzione in termini di regime fiscale:

Partita Iva. Per aprire una Cav è necessario attivare partita Iva e optare per un regime fiscale, scegliendo tra quello ordinario e quello forfettario, con il conseguente pagamento dei contributi, calcolati sul reddito imponibile.

Cedolare secca. Gli AAUT che producono redditi derivanti dalle locazioni brevi e fuori dall’attività d’impresa posso usufruire della tassazione facoltativa della cedolare secca con aliquota del 21%.

In sintesi, il reddito delle Cav rientra tra i reidditi d’impresa, mentre quello degli AAUT, non gestiti a livello imprenditoriale è un reddito fondiario.

Requisiti per aprire

La terza distinzione riguarda i requisiti per aprire.

Aprire un appartamento ammobiliato ad uso turistico

Per aprire un AAUT non sono previsti passaggi lunghi e impegnativi.

Si può ottenere l’autorizzazione compilando un form on line in cui il proprietario (o gestore, locatore, ecc.), dichiara che gli impianti dell’appartamento sono a norma e garantisce:

• Le pulizie della struttura ad ogni cambio cliente.
• La reperibilità telefonica.
• L’assistenza all’ospite con interventi di manutenzione durante il soggiorno.
• Le dotazioni base: acqua corrente calda e fredda, riscaldamento, un bagno accessoriato ogni sei posti letto e le dotazioni per la preparazione dei pasti.

Aprire una Casa Vacanze

Discorso diverso vale per le CAV.

Per aprire una casa vacanze, l’appartamento dovrà soddisfare i requisiti di legge per l’abitabilità, quindi avere:

• un’altezza media ponderale di 2,70 metri, oppure 2,40 per soppalchi e corridoi.
• Una dimensione minima per i monolocali di 28 mq per una sola persona e di 38 mq per due persone, compresi i servizi igienici.
• Una dimensione minima della camera da letto di 9 mq per la singola e di 14 per la doppia.
• Misure standard dei serramenti.
• La conformità degli impianti idrico, elettrico e termico.

Le caratteristiche dell’appartamento dovranno essere inserite nell’istanza di classificazione e nella dichiarazione di qualità, a cui devono essere allegati planimetria in scala 1:100 con annessa documentazione fotografica, contratto di disponibilità dell’immobile, bozza dell’insegna, documento d’identità, assicurazione e attestazione di conformità degli impianti.

NB: Per la dichiarazione di conformità degli impianti, a differenza dell’AAUT dove basta un’autodichiarazione, si dovranno consegnare copia cartacea (o spedire in via telematica), in comune e in regione.

Insomma, ci siamo capiti…

Aprire una Cav non è una passeggiata, soprattutto se si possiedono e si gestiscono appartamenti nel centro storico, dove l’espressione “a norma” è sconosciuta, o addirittura blasfema, un pò come il pesto con le noci…

In conclusione l’opzione AAUT può essere necessaria per le case che non soddisfano determinati requisiti e non possono “passare” come Cav.

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Ci ri leggiamo settimana prossima!

L'articolo Le differenze tra gli AAUT e le Case Vacanza proviene da Gli appartamenti di Ema.

Vorrei spiegare brevemente le procedure da attuare per registrare questo tipo di struttura ricettiva.

Inoltre, illustrerò come iscriversi al “portale alloggiati” della questura.

NB: Prima di iniziare, vorrei farti presente che In questo articolo, viene fatto riferimento alle norme in materia di turismo della regione Liguria.

Ogni regione disciplina questo settore in modo differente.

Ergo, le istruzioni di seguito, non saranno corrette per altre regioni.

Bene, è arrivato il momento di partire!

Che cos’è un AAUT?

Tanto per cominciare, AAUT è l’acronimo di Appartamento Ammobiliato ad Uso Turistico.

Si tratta di abitazioni civili che vengono date in locazione per periodi inferiori a 30 giorni, da parte di:

1.Proprietari.

2.Titolari di un diritto reale di godimento (Uso e Usufrutto).

3.Persone che dispongono dell’immobile tramite un contratto di locazione o di comodato.

Se disponi di un appartamento di proprietà o tramite un diritto reale di godimento (uso o usufrutto), o tramite un contratto di locazione o comodato, puoi registrare il tuo AAUT.

Sul sito della regione Liguria troverai la procedura a questo link.

Ora vediamo il procedimento di registrazione.

La piattaforma Ross1000 e l’accesso al web form

Qualche mese fa la procedura era completamente diversa, tanto è vero che ho dovuto modificare questo articolo facendo un upgrade 🙂

Sostanzialmente, non è cambiato molto: prima dovevi accedere ad un pagina web da compilare e adesso, devi ugualmente accedere ad una pagina web da compilare.

La differenza è che prima le credenziali per accedere, ti erano fornite dalla regione, ora, invece, si accede tramite Spid, l‘identità digitale, la carta d’identità elettronica e la carta Nazionale dei Servizi.

Munito di Spid (o degli altri mezzi per entrare), dovrai entrare nella nuovissima e “fantastica” piattaforma della regione! (per inciso, non funziona mai, e ti consiglio di tenere stretto il rosario prima di provare a fare l’accesso…) a questo link!

Una volta inseriti tutti i dati, tuoi e dell’immobile (tieni a portata di mano i dati catastali!) e compilati i campi, premi invio e il gioco e fatto!

La regione ti confermerà l’avvenuta registrazione rilasciando il codice citra, un codice identificativo dell’immobile (es. 010025 LT 0257).

NB: Il codice citra segnala che l’AAUT è stato registrato correttamente.

Per legge è necessario inserirlo all’interno degli annunci che pubblicherai, on line e non!

Puoi metterlo nel titolo o nel testo, non fa alcuna differenza. L’importante è che ci sia!

La comunicazione dati alla questura

Ora passiamo alla “Fase 3“, la comunicazione dei dati alla questura.

Per prima cosa dovrai contattare l’ufficio alloggiati presso la questura e seguire le indicazioni che ti verranno fornite.

Ti verrà chiesto di inviare tramite Pec un documento d’identità e il modello CO AAUT, che altro non è che il file con il codice citra (che potrai stampare dal portale della regione una volta che la tua richiesta sarà approvata).

La questura ti rilascerà delle credenziali: una password e un nickname per accedere al portale alloggiati  e dei codici con cui potrai comunicare le generalità dei tuoi ospiti, leggi questo articolo per saperne di più!

Spero che non ci siano più dubbi su come registrare un appartamento ammobiliato ad uso turistico.

Per questa e altre curiosità sul mondo degli host 😉 ti invito ad iscriverti alla news letter (trovi il form qui sotto) e ai canali Instagram e Facebook!

Se lavori o vuoi entrare nel mondo dell’extra alberghiero, ti segnalo che è uscita da pochissimo la mia guida “Guida Galattica per Host” dove troverai un sacco di consigli molto utili :), qui potrai scaricare un estratto gratuito!

L'articolo Come registrare un appartamento ammobiliato ad uso turistico proviene da Gli appartamenti di Ema.