Oggi scopriamo come calcolare il prezzo a notte di un appartamento!

Ebbene si, torna la “mitica” rubrica de “I consigli di Ema“!

L’ultima volta abbiamo aperto una parentesi su come organizzare il check in.

Oggi, su richiesta di un’amica, ho deciso di toccare un topic centrale negli affitti brevi: come calcolare il prezzo a notte di un appartamento (o di una stanza).

Stiamo parlando di un argomento delicato, che andrebbe sviluppato in maniera più approfondita.

In questo breve articolo mi limiterò a proporre qualche spunto che spero possa esservi d’aiuto per determinare la tariffa giusta per la vostra struttura.

Troppo spesso, capita d’imbattersi in annunci sul web di case vacanza & co che propongono soggiorni a prezzi stracciati.

Non voglio giudicare le scelte imprenditoriali di nessuno, ma proporre prezzi troppo bassi:

• Svaluta il nostro lavoro e la nostra offerta.
• Danneggia il mercato, causando un ribasso generale dei prezzi.

Poi, se affittate la dispensa di casa a 20 euro a notte ci può stare, ma solo in quel caso 😉

Al contrario, prezzi troppo alti, rischiano di essere un boomerang, nel caso i servizi proposti non siano all’altezza e le aspettative dell’ospite non vengano ripagate.

Ma qual’è il prezzo giusto??

Vediamo di fornire qualche dritta per capire come proporre una tariffa adeguata:

Valuta i costi…

Per prima cosa, dobbiamo capire quali sono i costi della nostra struttura.

Affitto, amministrazione, Tari, biancheria, servizi essenziali, internet e chi più ne ha più ne metta.

Fate una somma di ttttttutte le spese.

Una volta calcolato il totale, dividiamo per i giorni del mese (30, per semplificare), e otterremo il costo giornaliero del nostro appartamento.

Ad esempio: Supponiamo che la nostra casa costi 300 euro al mese: 300:30=10

Ciò significa che 10 euro sarà il costo giornaliero. Il limite virtuale che dovremmo superare per ottenere un guadagno e al di sotto del quale non dovremo scendere.

Per intenderci, se decido di vendere l’appartamento a 50 euro a notte avrò un ricavo di 40 euro (50-10).

Tutto chiaro?? 

PS: Non per rompere le scatole, ma non dimenticate che sulle tariffe dovrete pagarci anche le tasse…tenetelo bene a mente!

Valuta la zona…

Una volta compresi i costi da sostenere, dobbiamo analizzare la zona/quartiere dove risiediamo.

Siamo vicino al mare? in centro? in centro storico? Periferia? In un quartiere tranquillo? Vicino alla stazione? Com’è l’accesso ai mezzi pubblici? La zona è fornita di servizi?

Insomma, non dobbiamo fare altro che esaminare il quartiere e capire se è una zona adatta per una casa vacanze, aaut, & co.

Un appartamento vicino al mare o in centro sarà più appetibile per un turista rispetto ad uno in periferia e di conseguenza potrà avere un prezzo più alto.

Valuta l’offerta della concorrenza…

Terzo step: valutare l’offerta della concorrenza.

Dobbiamo vestire i panni dell’investigatore ed esaminare le tariffe delle strutture simili alla nostra.

Mi raccomando: strutture simili! se avete un monolocale non confrontate le vostre tariffe con quelle del mega attico!

Potremmo notare, ad esempio, che il prezzo medio a notte dei monolocali si aggira attorno ai 50 euro a notte. Un buon punto di partenza per definire il valore della nostra proprietà!

Valuta bonus e malus…

Altra fattore importante sono i bonus e i malus.

C’e l’ascensore? il parcheggio? l’aria condizionata? internet con fibra ottica? tv satellitare? oppure la vostra casa si trova in una palazzina fatiscente con scale alte e strette, senza aria condizionata ma con un terrazzino?

Ogni struttura ha dei pregi e dei difetti. Alcuni più importanti di altri.

Per esperienza, avere un parcheggio, un ascensore o essere ad un primo piano può incrementare notevolmente la tariffa giornaliera.

Valutate bene i plus del vostro alloggio e per ognuno di essi aumentate di qualche euro il costo giornaliero del soggiorno.

Allo stesso modo non proponete prezzi esagerati se avete troppi malus, gli ospiti rimarranno insoddisfatti e si vendicheranno nelle recensioni!

Usa i prezzi smart…

Con l’espressione “prezzi smart“, non intendo riferirmi all’opzione di Airbnb (che a mio avviso funziona anche male…), ma al concetto di aggiornare i prezzi in base alla stagione e alla richiesta.

È impensabile tenere gli stessi prezzi tutto l’anno.

In alta stagione, ci sarà maggiore richiesta e si guadagnerà sicuramente di più, mentre in bassa stagione, con il calo della domanda, le tariffe dovranno essere giocoforza più basse.

Il mio consiglio è di dividere il calendario in tre fasce di prezzo: Alto, medio e basso e di variare i prezzi in base alle stagioni.

Riassumendo…

Per calcolare il prezzo a notte di un appartamento destinato agli affitti brevi, occorre:

• calcolare il costo giornaliero della struttura;
• valutare la zona;
• valutare l’offerta della concorrenza;
• valutare i bonus e i malus della proprietà;
• Aggiornare i prezzi in base alla stagione.

Ci sarebbe da dire ancora tantissimo su questo argomento, ma lo spazio è limitato. Tuttavia, sto lavorando ad un progetto in cui approfondire e sviluppare i topic legati all’attività di host che ho toccato in questi mesi nei miei articoli…Ma per il momento non voglio svelare niente 😉

Spero che questo articolo possa esservi d’aiuto. Nel caso vogliate approfondire qualche altro tema, potete scrivermi nei commenti o su Facebook, naturalmente dopo aver messo un like alla pagina Gli Appartamenti di Ema ed esserti iscritto alla News Letter!