Una differenza importante, mascherata dietro una condizione che suona più come una beffa che come una tutela:
il 21% resterà valido solo per chi affitta senza intermediari — cioè senza portali come Airbnb, Booking o agenzie.

⚠️ Una condizione che sa di presa in giro

Nonostante sia un efferato sostenitore delle prenotazioni dirette, diciamo la verità: Affittare senza l’ausilio di piattaforme online oggi è praticamente impossibile.
I portali digitali non sono solo strumenti di marketing: sono il principale canale di visibilità, fiducia e sicurezza dei pagamenti.

Immaginare di gestire un affitto breve “alla vecchia maniera” è irrealistico.
Per questo la cedolare secca affitti brevi 2026 al 21% appare come una promessa vuota.
Nella realtà, l’aumento al 26% colpirà la stragrande maggioranza dei piccoli proprietari.

🏛️ Le contraddizioni del governo “amico della casa”

E qui nasce la vera contraddizione politica.
Il governo Meloni, che ha costruito gran parte della sua comunicazione sulla difesa della casa e della proprietà privata, sembra oggi muoversi in direzione opposta.

Dopo il DL Affitti Brevi firmato Santanchè, arriva un’altra stangata fiscale che grava proprio su chi, con sacrificio, ha deciso di investire in un immobile.
Parliamo di persone che non sono speculatori, ma lavoratori che cercano di creare un piccolo reddito extra, mettendo a disposizione del turismo la propria casa o un appartamento ereditato.

Il risultato?
Una cedolare secca affitti brevi 2026 che penalizza chi opera in modo trasparente e regolare.

💸 Più tasse, meno libertà

Il messaggio implicito della manovra è chiaro: chi affitta a breve termine deve pagare di più.
Ma non si parla di grandi operatori o fondi immobiliari. Si parla di host, famiglie, pensionati e lavoratori.

Mentre si proclama di voler “difendere la casa”, si finisce per tassare la casa.
E non quella di lusso, ma quella frutto di risparmi, mutui e sacrifici personali.

Un altro paradosso tutto italiano: si incentiva l’imprenditoria, ma si ostacola chi si comporta da cittadino responsabile.

🤝 Serve equilibrio, non penalizzazioni

Nessuno mette in dubbio la necessità di regolare il mercato.
Ma servono regole chiare, eque e proporzionate.
Non un’altra tassa che finisce per scoraggiare proprio chi lavora bene.

Il rischio concreto è che, con questa nuova cedolare secca affitti brevi 2026, molti host scelgano di uscire dal mercato legale o ridurre l’offerta.
E sarebbe un danno per tutti: proprietari, turisti, e anche per lo Stato.

Perché, diciamolo chiaramente:

senza host non c’è ospitalità diffusa.
E senza ospitalità diffusa, l’Italia perde una delle sue anime più vere.

Non sappiamo con ancora se la norma sarà approvata, modificata o (speriamo) cancellata. Una cosa è certa: il governo che a parole promette nei fatti fa l’esatto opposto. L’unica cosa certa è che vigileremo sulle novità che saranno introdotte a tema turismo e affitti brevi.

Ti ringrazio per essere arrivato alla fine dell’articolo e come sempre ti rinnovo l’invito ad iscriverti alla newsletter (trovi il form qui sotto), e ai miei canali social Facebook e Instagram, in modo da rimanere aggiornato sulle novità legate al mondo degli affitti brevi, sulla storia di Genova e sulla “rubrica GastroENOVAgante”.

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Alla prossima!

L'articolo Affitti brevi, cedolare secca al 26%: un altro sgambetto per gli host? proviene da Gli appartamenti di Ema.

L'articolo Check-in a distanza: il TAR del Lazio dà ragione agli host – cosa cambia per chi affitta proviene da Gli appartamenti di Ema.

Per chi si fosse perso l’articolo scorso, si è parlato del nuovo Decreto legge sugli affitti brevi, del Codice identificativo nazionale (CIN) e della BDSR (Banca Dati Strutture Ricettive).

Questa settimana mi sono cimentato nella procedura più discussa degli ultimi tempi nel panorama dell’extra alberghiero ed ho provato a richiedere questo benedetto CIN…

Se devo essere sincero è stato più facile del previsto…

Dalla pagina del Ministero del Turismo si accede alla BDSR (Banca dati strutture ricettive), tramite  Spid, CI o registrazione previa richiesta delle credenziali.

Dalla schermata successiva puoi fare richiesta del CIN cliccando sul bottone “ottieni CIN” (si, l’hanno fatto a prova di scemo…). Puoi anche verificare se il tuo CIN esiste già, cliccando su “Ricerca CIN“.

Inserendo il tuo CIR (Codice identificativo regionale, Citra per chi lavora in Liguria) che dovresti già avere (a meno che tu non sia uno di quei “bricconcelli” che affittano abusivamente…), potrai accedere alla scheda del tuo alloggio.

Dettaglio scheda

Clicca su “dettaglio scheda” per verificare se i dati presenti nel sistema sono corretti e completi.

Fai tutte le correzioni e le integrazioni del caso.

In seguito è necessario mettere la spunta su due dichiarazioni:

1. la tua struttura è dotata di estintori portatili a norma di legge e ubicati in posizioni visibili e accessibili (credo che le aziende che vendono estintori faranno affari d’oro…).
2. La struttura è dotata di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio (anche in questo caso Jeff Bezos ringrazia…).

Tanto so già come andrà a finire… turisti ubriachi che si sparano addosso con gli estintori…l’ho già vista…

Ad ogni modo, se nella tua struttura non sono presenti impianti a gas, stando a quanto dice la nota sulla pagina del ministero, sei esentato dal rilevatore. Ti basterà mettere la spunta su “non applicabile“.

Non hai ancora acquistato estintore e rilevatore? Non preoccuparti, sino al 31 ottobre saremo nella fase sperimentale di rilascio del CIN, dove non sono previste sanzioni.

Hai tutto il tempo per metterti in regola!

Gli estintori

Appena è stato redatto il testo sugli affitti brevi molti sono corsi a comprare estintori a caso. Personalmente, ho aspettato di sapere con certezza quali estintori fossero considerati a norma di legge (da buon genovese non mi piace spendere soldi tanto per…).

Ebbene, incredibilmente, sulla voce in cui mettere la spunta vengono indicate le caratteristiche di un estintore a norma di legge:

devono essere installati estintori di capacità estinguente minima non inferiore a 13A e a carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri, in numero tale da garantire una distanza massima di raggiungimento pari a 30 metri.  

Non mi sarei mai immaginato questa precisione da parte delle istituzioni…

Quindi ora sappiamo anche il tipo di estintore da comprare (ho visto su amazon che con 60/70 euro dovrebbe passare la paura…)

Ma torniamo alla richiesta del CIN…

Una volta completata la scheda tecnica (mi raccomando inserisci una PEC), potrai fare l’invio e riceverai sulla tua PEC il codice CIN, that’s it.

Semplice vero?

Una volta ottenuto il CIN assicurati di essere in regola con tutte indicazioni previste dalla normativa. Su questo articolo puoi farti un’idea di cosa prevede il testo di legge e delle sanzioni in caso di irregolarità.

Ripeto, sino al 31 ottobre saremo all’interno della fase sperimentale, dopodiché si entrerà nella fase a regime…

e saranno caxxi…

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L'articolo DL affitti brevi, come richiedere il Cin – parte 2 proviene da Gli appartamenti di Ema.

Per chi non lo sapesse, dal 24 luglio, Liguria e Sardegna sono entrate nella fase sperimentale della BDSR, la Banca Dati Strutture Ricettive con il rilascio del “CIN“.

 Fase sperimentale?? BDSR? e cos’è il CIN??

Per spiegarlo facciamo un passo indietro…

Ad inizio 2024, ho scritto un articolo (che ti invito a leggere) sul DL del 18 ottobre 2023 n145, meglio conosciuto come “Decreto Legge sugli affitti brevi“.

Tra le misure contenute nel decreto legge vi è l’assegnazione da parte del ministero del Turismo del Codice Identificativo Nazionale, il famoso CIN che sostituirà il codice regionale (Citra per la Liguria).

La fase sperimentale

La fase sperimentale precede la fase a regime. Si tratta di un periodo di tempo in cui le strutture ricettive possono adeguarsi alla normativa senza ricorrere in sanzioni.

A proposito, se vuoi saperne di più sulle sanzioni, leggi questo articolo (è sempre lo stesso…)

Quanto tempo abbiamo per metterci in regola? 

Tecnicamente la normativa entrerà in vigore 60 giorni dopo la pubblicazione in gazzetta ufficiale.

Secondo una nota sul sito del ministero del turismo la pubblicazione avverrà entro e non oltre il 1 settembre 2024 (quindi adesso…).

Una volta pubblicato in gazzetta, il testo diventerà legge dopo 60 giorni. Quindi, se il testo viene pubblicato il 1 settembre, dovremo adeguarci entro il 31 ottobre.

Una bella rottura di coglioni…

Come ottenere il CIN

Ti confesso che non ho ancora provato ad ottenere il CIN…(Sicuramente lo farò a breve e in seguito scriverò qualcosa in merito…)

Ad ogni modo, sul sito del Ministero del turismo, a questo link è possibile entrare nella BDSR e richiedere il CIN.

L’accesso è possibile tramite SPID, CIE o credenziali fornite dal ministero previa registrazione.

Questo per il momento è tutto, prossima settimana farò un tentativo di richiesta del CIN a cui seguirà un approfondimento del tema sul blog, quindi non perderlo!

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L'articolo Decreto legge sugli affitti brevi, come richiedere il CIN proviene da Gli appartamenti di Ema.

Tempo fa scrissi un post sull’allora bozza del decreto legge del 18 ottobre 2023 n.145. Il testo è stato convertito in legge il 15 dicembre per entrare in vigore il 17 dello stesso mese. Prima di questa data sono state fatte migliaia di congetture su cosa poteva effettivamente essere deciso nella versione definitiva.

Dopo innumerevoli dibattiti tra governo e operatori del settore, la “ministra” Santanché ha dato alla luce quello che a suo dire è un provvedimento che regolamenterà il far west degli affitti brevi, tutelerà la proprietà privata e farà emergere il sommerso.

Speriamo sia davvero così…quello che noto quando il governo mette mano in qualcosa è una “regolamentazione selvaggia”: più regole, più tasse e più sanzioni… 

Ad ogni modo, sono 4 i concetti che emergono dalle elucubrazioni burocratiche del nuovo decreto legge:

assegnazione del Cin

obblighi di comunicazione e sicurezza

esposizione e indicazione del Cin

sanzioni

Assegnazione del Cin

Il codice identificativo nazionale sostituirà il Cir (codice identificativo regionale), dalle nostre parti conosciuto come Citra. Sarà il ministero del turismo ad assegnare il nuovo codice a livello nazionale.

Obblighi di comunicazione e sicurezza

Tutte le strutture ricettive dovranno dotarsi di rilevatore di gas combustibili e monossido di carbonio ed estintori portatili a norma di legge (confesso di non aver ancora capito cosa si intende per a norma di legge….). Inoltre, per chi avvia un’attività ricettiva extra alberghiera imprenditoriale sarà necessario presentare la Scia (segnalazione certificata di inizio attività) nel comune di competenza.

Esposizione e indicazione del Cin

Le strutture ricettive saranno obbligate ad esporre il Cin all’esterno dello stabile e in ogni annuncio pubblicato.

Insomma, “Cin” come se piovessero! 

Una bella “menata” per chi lavora in condominio e dovrà chiedere il permesso di indicare il Cin. Una soluzione potrebbe essere quella di inserirlo nella targhetta del citofono? (si tratta pur sempre dell’esterno dello stabile…).

Per quanto riguarda la pubblicazione sui portali, non mi sembra che cambi molto rispetto alla nostra normativa regionale (che vedeva il citra indicato anche sui muri dei gabinetti della stazione…)

Sanzioni

La parte che interessa di più ai nostri cari enti pubblici…

L’assenza del Cin comporterà sanzioni che vanno dagli 800 sino agli 8000 euro, mentre la mancata esposizione comporterà “solo” una sanzione da 500 a 5000 euro. La mancata presentazione delle Scia prevede sanzioni da 2000 a 10.000 euro! mentre la locazione di unità immobiliari prive dei requisisti di sicurezza comporterà sanzioni a partire dai 600 euro sino ad arrivare ai 6000.

Si prospettano delle grandi “mazzate” all’orizzonte. Sarà opportuno adeguarsi per evitare grane!

Quando entrerà in vigore il DL sugli affitti brevi?

Tecnicamente il DL è già entrato in vigore ma la sua attuazione è stata rimandata a data da destinarsi.

Sulla pagina del Ministero del Turismo si legge la seguente nota del 9 gennaio 2024:

In merito alla disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del Codice Identificativo Nazionale, si comunica che la procedura telematica di assegnazione del CIN da parte del Ministero del turismo, prevista dall’art. 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191, non è ancora entrata in esercizio.

Il Ministero sta operando al fine di dare attuazione a quanto previsto dalla nuova normativa e ne darà comunicazione con Avviso pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale e sul sito del Ministero del turismo.

In ogni caso, ai sensi del comma 15, art. 13-ter, del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191, gli obblighi e le sanzioni in materia di CIN si applicheranno a decorrere dal sessantesimo giorno successivo a quello di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del citato Avviso.

Nelle more dell’attuazione, i titolari delle strutture ricettive e i locatori di unità immobiliari per finalità turistiche o di immobili in locazione breve sono tenuti a rispettare le normative regionali attualmente vigenti e, pertanto, a continuare ad utilizzare il Codice regionale o provinciale, laddove previsto nonché, nel caso di nuove strutture o di nuove attività di locazione, a richiedere l’assegnazione dello stesso all’ente territoriale di competenza

Tradotto: “abbiamo fatto una legge ma non sappiamo quando saremo in grado di metterla in atto”.

La nota precisa che gli obblighi e le sanzioni riguardo il Cin partiranno dopo sessanta giorni dalla pubblicazione in Gazzetta ufficiale dell’avviso del ministero del Turismo.

Quindi non resta che controllare il sito del Ministero del Turismo e attendere la comunicazione. Trascorsi sessanta giorni possiamo considerarci obbligati a rispettare la nuova normativa.

Sicuramente il settore degli affitti brevi va regolamentato, e su questo siamo tutti d’accordo. Speriamo che le introduzioni apportate dal governo conducano realmente a quanto auspicato.

Io ho i miei dubbi, ma tanto mi devo adeguare…

Spero che l’articolo di oggi ti sia piaciuto e ti permetta di avere una visione più cristallina dei cambiamenti in atto nella nostra attività. È verosimile che in futuro scriverò qualche post di approfondimento.

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L'articolo Decreto legge sugli affitti brevi: ecco cosa c’è da sapere proviene da Gli appartamenti di Ema.

Bisogna ammettere che ultimamente stiamo vedendo parecchie news sul tema affitti brevi: la nuova normativa ancora in fase di discussione, l’aumento dell’imposta di soggiorno e ora l’applicazione dell’iva sulle commissioni da parte del gigante con sede ad Amsterdam.

Questi stravolgimenti indicano che il nostro lavoro, dopo un periodo più o meno lungo di deregolamentazione, sta vendendo normato. Stato, comune e regioni vogliono prendere quanto più possibile da host, property manager e in questo caso dalle OTA.

E chiamali scemi…

Dopo queste premesse cercherò di spiegare nel dettaglio quello che sta succedendo.

Dallo scorso 1 maggio 2023, in conformità con il regolamento 282/2011 dell’U.E., Booking.com applica in fattura l’iva al 22% sulle commissioni che trattiene dai nostri compensi.

In soldoni, la cifra trattenuta sui nostri guadagni (la famosa commissione) viene anche tassata, con il prelevamento del tributo dalla cifra che viene riconosciuta al partner.

Il modo per evitare la tassazione in fattura delle commissioni è possedere una partita Iva abilitata per la transazioni europee con altri stati.

Se la tua partita Iva non è abilitata dovrai iscriverti al registro Vies. 

Il registro Vies

Vies è l’acronimo di VAT information exchange system. Si tratta di un motore di ricerca in cui figurano le partite Iva abilitate per le operazioni intracomunitarie. L’iscrizione si può fare sul sito dell’agenzia delle entrate o tramite il proprio commercialista. 

In questo modo sarai esente dalle tasse sulle commissioni? Certo che no!

Dovrai pagarle comunque tramite F 24. La differenza è che se sei partita Iva con regime ordinario potrai scaricare le commissioni come costi. Se sei un forfettario invece nulla, lo prendi in quello stoppino. 

Mi raccomando chiedi sempre riscontro al tuo commercialista di fiducia!

In sintesi, l’Iva sulle commissioni è il modo dell’erario per dire “ehi ci sono anch’io!!”.

E io pago…. cit.

Come sfuggire a questa logica?

Il modo più semplice per non pagare l’Iva sulla commissioni è quello di ottenere prenotazioni dirette, ovvero prenotazioni che non passano da Booking.com o dalle altre OTA. Come? Lo spiego in questo articolo e in modo ancora più dettagliato nella mia guida, trovi un estratto gratuito qui sul sito e puoi acquistarla a questo link su amazon!

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L'articolo L’applicazione dell’Iva sulla commissioni di Booking.com proviene da Gli appartamenti di Ema.

Sorpresa neanche troppo… era nell’aria che il comune, fiutando la possibilità di fare dei “quattrini facili”, potesse aumentare l’imposta adeguandola a a quelle di altre città turistiche italiane.

Resta il rammarico per la discriminazione rispetto agli alberghi che avranno una tassazione ridotta: 2 euro contro i 3 per l’extra alberghiero.

Ma bando alle ciance. Vediamo nel dettaglio le novità.

L’aumento dell’imposta di soggiorno nel comune di Genova. Le novità

A partire dal 21 luglio sono vigenti le seguenti tariffe:

La tassa di soggiorno passerà da 1,50 a persona per notte a 3 euro per:

• Appartamenti Ammobiliati ad Uso Turistico (AAUT)
• Case per ferie
• Affittacamere
• Bed and Breakfast
• Case Vacanza

L’imposta sarà invece di 2 euro per

• Campeggi
• Ostelli
• Agriturismi
• Marina resort

Una modifica amara…

Una modifica che lascia un retrogusto amaro. Si, perché ci sarà una differenza rispetto a chi pernotta negli alberghi e avrà un’imposta ridotta e anche perché la notizia dell’aumento è uscita a fine luglio ed è stata comunicata via mail solo il primo agosto (almeno, a me è arrivata il primo…).

Non avendo la possibilità di riscuotere le tasse di soggiorno per le prenotazioni tra il 21 luglio e il 1 agosto, data della comunicazione, non resterà che versare le tasse di tasca propria (a meno che gli ospiti delle prenotazioni tra il 21 e il primo agosto non decidano di integrare le tasse versando la differenza…).

Senza contare la differenza rispetto agli alberghi da 1 a 3 stelle che beneficeranno di un’imposta di 1,50 euro…

Insomma, ci sono tutti i presupposti per fare qualche polemica…ma non è questo il luogo…

Cerchiamo di pensare all’incremento del turismo nella nostra città che si sta pian piano collocando vicino a realtà turistiche più blasonate.

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Il caro affitti (soprattutto per gli studenti), un flusso turistico crescente che, in alcuni casi, supera l’offerta ricettiva, e il fenomeno dell’abusivismo, hanno spinto il Ministero del Turismo a varare un disegno di legge per regolamentare il settore degli affitti brevi.

Sono tre le novità principali che il governo vuole introdurre:

il codice identificativo nazionale univoco

la regolamentazione della figura del property manager

l’introduzione del soggiorno minimo

vediamo nel dettaglio le singole novità

Codice identificativo nazionale

La normativa intende sostituire il codice identificativo regionale, conosciuto come “CIR” (da noi è il Citra) con un codice valido su tutto il territorio: il CIN. Il codice identificativo nazionale dovrebbe rendere più efficace la lotta all’abusivismo. Alla pari del Citra, il codice dovrà essere esposto nell’annuncio on line e all’esterno della struttura, anche se non è stato specificato se l’obbligo di esposizione all’esterno sia obbligatorio anche per gli appartamenti ammobiliati ad uso turistico.

Sanzioni

La mancata indicazione del codice CIN sarà punita con sanzioni che vanno dai 300 ai 3000 euro per gli host e i gestori di piattaforme e tra i 500 e 5000 euro per i proprietari. Insomma mano pesante verso i trasgressori: lo stato ha intenzione di battere cassa!

La regolamentazione della figura del property manager

Con l’aumento esponenziale degli affitti brevi soprattutto legati all’esplosione degli AAUT, è nata la figura del property manger, il soggetto che gestisce più di un appartamento per conto dei proprietari. In effetti, questa figura non era stata ancora normata a dovere, e con la creazione di un codice ateco ad hoc l’intenzione è di regolamentare la posizione a fini fiscali. Staremo a vedere…

L’introduzione del soggiorno minimo

L’ultimo e più controverso punto riguarda l‘introduzione del soggiorno minimo. Secondo le intenzioni della ministra Santanché, nei comuni ad alta densità turistica, sarebbe opportuno introdurre il soggiorno minimo di due notti, fatta eccezione per le famiglie numerose composte da almeno un genitore e 3 figli che invece potranno soggiornare anche per una notte.

Sul soggiorno minimo mi sono già espresso in passato, lo considero necessario per gestire efficacemente una struttura ricettiva extra alberghiera. Tuttavia questo è un parere personale.

Riflessioni personali 

Mentre i primi due punti del disegno sono condivisibili e hanno un senso, il terzo rimane poco chiaro.

Trovo che imporre per legge la durata minima del soggiorno sia una misura incostituzionale oltre che discriminatoria: mentre una famiglia con tre figli potrà soggiornare per una notte, lo “sfigato” con due dovrà andare in albergo. È da “proposte” come questa che si evince che siamo nelle mani di gente che non sa neanche da che parte è girata…

Detto questo, il provvedimento non è stato ancora emanato ed è al vaglio delle associazioni di categoria che di fatto stanno manifestando non poche perplessità a riguardo.

Ultima riflessione: se si vuole contrastare il caro affitti, forse sarebbe opportuno ridurre la tassazione sugli affitti, intervenire sul costo delle utenze e soprattutto migliorare il potere d’acquisto. Negli ultimi anni sono piovuti rincari da ogni parte ed è normale che chi possiede un immobile cerchi di farlo rendere al meglio, e l’affitto breve rientra in questa logica. Il caro affitti per gli studenti e lo spopolamento dei centri storici a causa della comparsa degli AAUT sono solo la conseguenza di un’emergenza sociale che dovrebbe essere la priorità per un governo che invece pensa ai soggiorni minimi…(si oggi sono polemico…)

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