Qualche giorno fa un lettore mi ha chiesto se fosse possibile aprire un appartamento ammobiliato ad uso turistico con all’interno delle camere con bagno che poi sarebbero state vendute singolarmente sul mercato. Gli ho risposto che non era possibile. Per farlo avrebbe dovuto aprire un affittacamere.

Mi ha spiegato che leggendo il comma 2 dell’articolo 26 della legge regionale n. 32 del 2014 (lo so, anch’io odio il diritto…) fosse permessa l’apertura di un AAUT con più camere. Purtroppo ho dovuto spengere l’entusiasmo del lettore anche se devo dire che leggendo la norma si può essere tratti in inganno.

Nella mia Guida Galattica per host ho spiegato in modo chiaro e approfondito le differenze che intercorrono tra le varie tipologie di strutture ricettive.

Il Comma 2 dell’articolo 26 della leggere regionale n.32 del 2014 recita questa frase:

Ogni unità immobiliare di civile abitazione adibita appartamento ammobiliato ad uso
turistico può comprendere più unità abitative. Ai fini delle presenti disposizioni attuative
per unita abitativa si intende ogni unità, conforme alla normativa urbanistico edilizia,
composta da uno o più locali arredati e dotata di servizi igienici e di zona cottura. Per
ingresso esclusivo ad una unità abitativa si intende quello il cui percorso di accesso non
prevede il passaggio in altre unità abitative.

In effetti se per “unità abitativa” intendiamo la camera la descrizione non è molto chiara.

Ora provo a svelare l'”arcano”…

Che cos’è l’appartamento ammobiliato ad uso turistico?

Per chi non lo sapesse, l’appartamento ammobiliato ad uso turistico è un’unità immobiliare di civile abitazione data in locazione a turisti con contratti di locazione breve non superiore ai 30 giorni dal proprietario o da chi ne abbia titolo di possesso.

Ora spieghiamo la norma….

Comma 2 dell’articolo 26 legge regionale 32 del 2014

La norma dice in effetti che l’AAUT può comprendere più camere. Quello che non viene specificato, invece è che le camere non possono essere vendute separatamente. Per farlo è necessario aprire un affittacamere.

Che cos’è un affittacamere?

Ho parlato in modo approfondito dell’affittacamere nella mia guida per host e in diversi articoli che puoi trovare facilmente sul blog.

Mi limito ad riportare una parte della definizione presente nella nostra normativa regionale:

Sono affittacamere le strutture ricettive atte a fornire alloggio ed eventuali servizi complementari, ivi compresa la somministrazione di cibi e bevande, in non più di sei unità abitative costituite da camere ammobiliate ubicate in una o due unità immobiliari di civile abitazione, poste in uno stesso stabile o in stabili situati ad una distanza inferiore a metri 150.

Quindi, per affittare separatamente sino a 6 camere (qui nominate “unità abitative”) è possibile aprire una struttura ricettiva con la formula dell’affittacamere.

Imprenditoriale o non imprenditoriale?

Un altro aspetto molto importante da tenere in considerazione è la natura dell’attività.

L’AAUT consente di svolgere l’attività in modo non imprenditoriale. Per quanto riguarda l’affittacamere invece occorre il requisito dell’imprenditorialità. Si può aprire un affittacamere non imprenditoriale ma occorre restare sotto i 5000 euro di fatturato, quindi deve trattarsi di un’attività saltuaria.

Per rispondere alla domanda iniziale: “quando aprire un AAUT o un affittacamere?”, presumendo che il tuo immobile abbia più di una camera, il  mio consiglio è di valutare lo scopo dell’attività.

Se è imprenditoriale può convenire l’affittacamere, altrimenti puoi virare sull’appartamento ammobiliato ad uso turistico, più semplice da gestire, senza obbligo del requisito dell’ imprenditorialità, ma forse meno remunerativo (le camere vendute separatamente fattureranno di più, richiedendo, comunque, più costi e più lavoro).

Per concludere, se apri un AAUT con più camere all’interno dovrai affittare tutto l’immobile. Questo non ti vieta di proporre tariffe differenziate a seconda del numero di ospiti che prenoteranno la struttura.

Spero che l’articolo ti sia piaciuto e abbia fugato i tuoi dubbi. Orientarsi nella giungla normativa degli affitti brevi non è semplice, pertanto ti invito a rimanere aggiornato sui contenuti del blog iscrivendoti alla newsletter (trovi il form qui sotto), e ai miei canali social Facebook e Instagram.

Se vuoi avere dei validi consigli sul lavoro di host, scarica l’estratto gratuito della mia guida: Guida galattica per host.

Alla prossima!

L'articolo Quando aprire un AAUT o un affittacamere? proviene da Gli appartamenti di Ema.

Da diversi mesi sto lavorando ad una guida per host e mi è sembrato giusto condividere qualche anticipazione.

Eccomi quindi a scrivere un nuovo articolo “preso in prestito” dal mio nuovo progetto.

In passato ho già aperto un topic dedicato alle differenze tra le principali strutture ricettive extra alberghiere.

Oggi vorrei “alzare ancora un pò l’asticella” e sviluppare questi argomenti.

AAUT & Case vacanza

Gli AAUT e le Cav sono le tipologie più comuni di ospitalità extra alberghiera.

Negli ultimi anni hanno avuto un vero e proprio boom, specialmente gli Appartamenti ammobiliati ad uso turistico, più semplici da aprire rispetto al loro alter ego imprenditoriale.

La Gestione

La prima grande differenza tra le due strutture extra alberghiere è proprio la gestione:

Le Case vacanza sono gestite a livello imprenditoriale, mentre gli AAUT possono essere gestiti anche in forma non imprenditoriale.

Partita Iva e cedolare secca

A seconda del tipo di gestione vi è una seconda distinzione in termini di regime fiscale:

Partita Iva. Per aprire una Cav è necessario attivare partita Iva e optare per un regime fiscale, scegliendo tra quello ordinario e quello forfettario, con il conseguente pagamento dei contributi, calcolati sul reddito imponibile.

Cedolare secca. Gli AAUT che producono redditi derivanti dalle locazioni brevi e fuori dall’attività d’impresa posso usufruire della tassazione facoltativa della cedolare secca con aliquota del 21%.

In sintesi, il reddito delle Cav rientra tra i reidditi d’impresa, mentre quello degli AAUT, non gestiti a livello imprenditoriale è un reddito fondiario.

Requisiti per aprire

La terza distinzione riguarda i requisiti per aprire.

Aprire un appartamento ammobiliato ad uso turistico

Per aprire un AAUT non sono previsti passaggi lunghi e impegnativi.

Si può ottenere l’autorizzazione compilando un form on line in cui il proprietario (o gestore, locatore, ecc.), dichiara che gli impianti dell’appartamento sono a norma e garantisce:

• Le pulizie della struttura ad ogni cambio cliente.
• La reperibilità telefonica.
• L’assistenza all’ospite con interventi di manutenzione durante il soggiorno.
• Le dotazioni base: acqua corrente calda e fredda, riscaldamento, un bagno accessoriato ogni sei posti letto e le dotazioni per la preparazione dei pasti.

Aprire una Casa Vacanze

Discorso diverso vale per le CAV.

Per aprire una casa vacanze, l’appartamento dovrà soddisfare i requisiti di legge per l’abitabilità, quindi avere:

• un’altezza media ponderale di 2,70 metri, oppure 2,40 per soppalchi e corridoi.
• Una dimensione minima per i monolocali di 28 mq per una sola persona e di 38 mq per due persone, compresi i servizi igienici.
• Una dimensione minima della camera da letto di 9 mq per la singola e di 14 per la doppia.
• Misure standard dei serramenti.
• La conformità degli impianti idrico, elettrico e termico.

Le caratteristiche dell’appartamento dovranno essere inserite nell’istanza di classificazione e nella dichiarazione di qualità, a cui devono essere allegati planimetria in scala 1:100 con annessa documentazione fotografica, contratto di disponibilità dell’immobile, bozza dell’insegna, documento d’identità, assicurazione e attestazione di conformità degli impianti.

NB: Per la dichiarazione di conformità degli impianti, a differenza dell’AAUT dove basta un’autodichiarazione, si dovranno consegnare copia cartacea (o spedire in via telematica), in comune e in regione.

Insomma, ci siamo capiti…

Aprire una Cav non è una passeggiata, soprattutto se si possiedono e si gestiscono appartamenti nel centro storico, dove l’espressione “a norma” è sconosciuta, o addirittura blasfema, un pò come il pesto con le noci…

In conclusione l’opzione AAUT può essere necessaria per le case che non soddisfano determinati requisiti e non possono “passare” come Cav.

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Ci ri leggiamo settimana prossima!

L'articolo Le differenze tra gli AAUT e le Case Vacanza proviene da Gli appartamenti di Ema.