Bisogna ammettere che ultimamente stiamo vedendo parecchie news sul tema affitti brevi: la nuova normativa ancora in fase di discussione, l’aumento dell’imposta di soggiorno e ora l’applicazione dell’iva sulle commissioni da parte del gigante con sede ad Amsterdam.

Questi stravolgimenti indicano che il nostro lavoro, dopo un periodo più o meno lungo di deregolamentazione, sta vendendo normato. Stato, comune e regioni vogliono prendere quanto più possibile da host, property manager e in questo caso dalle OTA.

E chiamali scemi…

Dopo queste premesse cercherò di spiegare nel dettaglio quello che sta succedendo.

Dallo scorso 1 maggio 2023, in conformità con il regolamento 282/2011 dell’U.E., Booking.com applica in fattura l’iva al 22% sulle commissioni che trattiene dai nostri compensi.

In soldoni, la cifra trattenuta sui nostri guadagni (la famosa commissione) viene anche tassata, con il prelevamento del tributo dalla cifra che viene riconosciuta al partner.

Il modo per evitare la tassazione in fattura delle commissioni è possedere una partita Iva abilitata per la transazioni europee con altri stati.

Se la tua partita Iva non è abilitata dovrai iscriverti al registro Vies. 

Il registro Vies

Vies è l’acronimo di VAT information exchange system. Si tratta di un motore di ricerca in cui figurano le partite Iva abilitate per le operazioni intracomunitarie. L’iscrizione si può fare sul sito dell’agenzia delle entrate o tramite il proprio commercialista. 

In questo modo sarai esente dalle tasse sulle commissioni? Certo che no!

Dovrai pagarle comunque tramite F 24. La differenza è che se sei partita Iva con regime ordinario potrai scaricare le commissioni come costi. Se sei un forfettario invece nulla, lo prendi in quello stoppino. 

Mi raccomando chiedi sempre riscontro al tuo commercialista di fiducia!

In sintesi, l’Iva sulle commissioni è il modo dell’erario per dire “ehi ci sono anch’io!!”.

E io pago…. cit.

Come sfuggire a questa logica?

Il modo più semplice per non pagare l’Iva sulla commissioni è quello di ottenere prenotazioni dirette, ovvero prenotazioni che non passano da Booking.com o dalle altre OTA. Come? Lo spiego in questo articolo e in modo ancora più dettagliato nella mia guida, trovi un estratto gratuito qui sul sito e puoi acquistarla a questo link su amazon!

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L'articolo L’applicazione dell’Iva sulla commissioni di Booking.com proviene da Gli appartamenti di Ema.

Spesso incontro delle persone che mi chiedono: “quanto prende Airbnb di commissioni“? e i rispondo: “dipende…”.

Come scrissi tempo fa in un articolo sulle OTA, Airbnb si definisce una community,che mette in contatto chi cerca un alloggio con chi né offre uno.

Si tratta sicuramente della piattaforma che ha rivoluzionato il mercato degli affitti brevi, dando la possibilità a molte persone di intraprendere una nuova avventura professionale.

Io stesso cominciai nel lontano 2014, proprio con Airbnb. Avevo una casa sfitta, l’inquilina se n’era andata con poco preavviso. Non sapevo che fare, quando trovai per caso sul web la piattaforma di Bryan Chesky. 

Fu incredibile la facilità con cui inserzionai il mio “appartamentino”, ottenendo subito delle prenotazioni. Da allora non mi fermai più…

Ma torniamo a noi…

Come ogni azienda anche Airbnb ha dei costi che gli utenti devono pagare per utilizzare il servizio.

Vediamo meglio nel dettaglio, di cosa si tratta.

Come vengono calcolati i costi?

I costi vengono calcolati sul sub totale della prenotazione, ovvero il prezzo medio per notte, sommato alle spese di pulizie e al costo di eventuali ospiti aggiuntivi. Questa somma non include i costi di Airbnb e le tasse.

Costi condivisi

In alcuni casi, i costi vengono suddivisi tra il guest ed host, mentre in altri, sono carico dell’host.

Costi per l’host

Di norma, i costi per l’host ammontano al 3% del prezzo della prenotazione.

Ci sono però delle eccezioni, in cui gli host pagano di più.

Si tratta di:

host di Airbnb plus; La qualità si paga, e questo vale anche per i Supermegahost che offrono alloggi di altissimo livello.

Host con alloggi in Italia; Mannaggia, anche su Airbnb ci tocca essere penalizzati!

Host con termini di cancellazione Super Rigidi. È abbastanza chiaro che il sito incentivi le cancellazioni flessibili, per una massima tutela del guest al discapito dell’Host..

In alcuni casi, il costo della prenotazione è a totale carico dell’Host. Questi oscillano tra il 14% e il 16% del sub totale della prenotazione, e sono applicati agli alberghi e agli appartamenti con trattamento alberghiero (anche se non ho ben capito in base a quali fattori l’algoritmo di Airbnb valuta le caratteristiche di un alloggio), e agli host che fanno uso di un channel manager.

Costi per il guest

I guest pagano una commissione inferiore al 14,2% prezzo della prenotazione al netto dei costi di Airbnb e delle tasse. Questo 14,2%, varia in base ad una serie di fattori che non vengono spiegati (sarà il punteggio del guest? o il numero di volte che questo ha prenotato su Airbnb? Mah…non si sa…)

Quando si lavora sulle OTA, è importante avere un’idea delle commissioni che dovrai pagare; in questo modo, potrai applicare il giusto sovrapprezzo su Airbnb e non rimetterci troppo!

Se possiedi un sito personale o in caso di prenotazioni dirette potrai offrire uno sconto agli ospiti, in modo da non dipendere troppo da piattaforme come quella di Bryan Chesky.

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